8(495)532-54-43
+7(925)376-13-45

(круглосуточно)

Бывают случаи, когда нужно оценить тот или иной объект недвижимого имущества. Методы оценки бывают разными. В статье подробно рассмотрим наиболее популярный из них – доходный. Перед этим необходимо дать определение термину «оценка недвижимости». Если следовать официальной трактовке, например, такой, которую дает нам экономический справочник, то получаем следующий ответ. Под оценкой недвижимого имущества следует понимать процесс определения его рыночной или другой стоимости. Также сюда входит выяснение определенных прав, которые возникают в отношении данного объекта. Что входит в данный процесс? Прежде всего, определяется, какова вещественная стоимость вашего права на владение.

 

Само недвижимое имущество, которое принадлежит юрлицам или ИП бывает двух видов:

 

  • личное – используется для ведения собственного хозяйствования;
  • коммерческое – может приносить доход своему владельцу.

 

Нас в данном случае интересуют объекты недвижимости именного коммерческого назначения. Есть 3 основных базовых метода оценки:

 

  • доходный,
  • сравнительный,
  • затратный.

 

Последние 2 варианта рассматриваться в данной статье не будут по причине их непопулярности. Доходный подход заключается в следующем. Получают расчетные данные о том, какова может быть стоимость на протяжении определенного будущего периода времени. Информация рассчитывается в соответствии с уровнем предполагаемого дохода от объекта недвижимости. Почему так важно определить данный показатель? Благодаря этому можно спрогнозировать потенциальную стоимость.

 

Этот метод еще называют маржинальным, то есть прибыльным. Доходный подход имеет 2 методики оценки коммерческой недвижимости:

 

  • капитализация доходов,
  • дисконтирование денежных потоков.

 

В первом случае итоговая стоимость – это величина, которую получают путем деления чистой прибыли до процедуры налогового обложения на ставку капитализации. Последняя определяется базовой ставкой, которая устанавливается финрегулятором, а также имеет зависимость от поправок на риски.

 

Метод номер два – когда он применяется? Он нужен, если доход от объекта недвижимости нестабильный или в случае применения разных коэффициентов капитализации.

 

Какие бывают виды стоимости недвижимости при проведении их оценки?

 

Есть 4 такие стоимости:

 

  • рыночная,
  • инвестиционная,
  • ликвидационная,
  • кадастровая.

 

Первый вид стоимости имеет наибольшие показатели. Два последних варианта имеют наиболее низкие значения. Рыночная стоимость обычно выражается в такой сумме денег, которая может быть предложена потенциальными покупателями в условиях открытой торговли и при наличии развитой конкуренции. А определение инвестиционной стоимости объекта зависит от итоговой стоимости объекта недвижимости, которую предполагается приспособить под инвестиционные потребности потенциального владельца. Иначе можно это выразить так. Такая стоимость – это оценивание недвижимого имущества, которое предположительно в будущем будет эксплуатироваться для получения дохода. Здесь рыночная стоимость может не браться в расчет, так как данная оценка нужна для подтверждения инвестиционной ценности недвижимости и целесообразности вкладывания в нее денежных средств.

Информация полезна?

Сохрани себе на стену.


Рейтинг@Mail.ru