8(495)532-54-43
+7(925)376-13-45

(круглосуточно)

Оценка загородной недвижимости при разделе имущества

В рабочей практике оценочных компаний отдельным направлением является подготовка отчётов об оценке для суда. Такие документы готовятся, как правило, для обоснования требований заявителя в суде и готовятся на стадии написания искового заявления. Каждая сторона в суде имеет свои виды на стоимость совместно нажитого имущества, поэтому и приходится, обращаться к независимым оценщикам, чтоб иск был принят.

В соответствии с требованиями законодательства РФ, разделу подлежит только то имущество, которое нажито супругами именно совместно в период брака. Бывает ситуация, когда в собственности у одного супруга до свадьбы уже находился земельный участок, а дом на нём был построен уже после заключения брака. В таком случае делается оценка не всего объекта загородной недвижимости, а только оценка дома, как отдельного строения. Многие заказчики оценки часто спорят, как можно оценить дом без земли. Ведь таких объявлений на рынке просто нет. Никто не предлагает «вырвать» строение и перевезти его на другой участок, да и технически это если и возможно, то экономически уж точно не рационально.

Для подобных ситуаций Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» и разного рода подзаконные нормативно-правовые акты, такие как например стандарты оценки, рекомендуют применение оценщиком затратного подхода при определении стоимости отдельного строения (в нашем случае дома). Таким образом, последующие заявления оппонента в суде о несостоятельности оценки будут сведены на нет. Так как с правовой точки зрения такой подход обоснован.

Но гораздо более часто в задании на оценку фигурируют именно, так сказать, полные объекты загородной недвижимости, которые включают в себя и дома (или коттеджи), и хозяйственные постройки, и непосредственно сам участок. В таком случае оценщики используют несколько подходов к определению цены. Земельный участок оценивается в большинстве случаев сравнительным подходом, когда выбирается несколько участков-аналогов, схожих по характеристикам и вычисляется их средняя стоимость.

Сами же строения оцениваются затратным подходом с использованием метода укрупнённой себестоимости объекта. Но, если строение на участке является типовым (например в каком-либо закрытом загородном поселении), то и весь объект можно оценить сравнительным подходом, так на рынке будут встречаться объявления о продаже объектов чуть ли не полностью идентичных оцениваемым.

Если же разделу подлежит именно земельный участок без построек и вообще каких-то улучшений (например, насаждений, проведённых коммуникаций и прочих облагораживаний), то почти всегда экспертами используется сравнительный подход. Ведь предложений по продаже аналогичных земельных участков в данном районе как правило огромное количество. Оценщик сравнивает стоимость этих аналогов, учитывает поправки на состояние участка и выводит среднее значение.

Наименее распространённым подходом при оценке загородной недвижимости является доходный. Данный расчёт является актуальным, если дом и прилегающий к нему участок, сдаётся в наём и является источником заработка владельца этого объекта. Помимо чистой прибыли, которую так же получает владелец, требуется так же учитывать и расходы, связанные с содержанием дома, оплатой охраны, затрат на электроэнергию и функционирование водоснабжения, отопления и канализации. Но, если затраты на содержания дома экономически не покрываются прибылью, то доходный подход использовать нельзя. Оценщик должен обязательно указать это в расчёте.

Для оценки земельного участка так же могут применяться и несколько подходов одновременно. В таком случае оценщик должен согласовать результаты оценки, для чего высчитывается весовая доля результата каждого подхода. И в итоге выводится единое значение рыночной стоимости объекта загородной недвижимости.

Рассматриваемая нами оценка предполагает как расчёт стоимости с выездом на объект, так и без такового. То есть просто по документам или их копиям. Такой подход к работе не противоречит требования Федерального стандарта оценки ФСО-7. Ведь не в каждом случае сторона, заказавшая оценку, может быть допущена к дому, который пытаются разделить между собой в прошлом близкие люди. Да и сами судьи понимают, что какая-либо из сторон не обязана допускать другую строну или вообще третьих лиц (оценщиков) на территорию, находящуюся в частной собственности.

Информация полезна?

Сохрани себе на стену.


Рейтинг@Mail.ru