8(495)532-54-43
+7(925)376-13-45

(круглосуточно)

Сравнительный подход в оценке недвижимости

Оценка объектов недвижимости – сложный процесс, требующий от исполнителя профессиональных знаний и применения специфических научных методов, направленных на снижение влияния субъективного фактора на конечный итог, максимальное приближение результата к разумной цене объекта в интересах как его покупателя, так и продавца. Решение этой задачи возможно разными путями. Рассмотрим один из них, а именно – сравнительный подход в оценке недвижимости.

Что собой являет методика?

В целом это один из наиболее часто применяемых на практике комплекс методов по выявлению цены объекта через проведение аналогии со схожими с ним по техническим, экономическим и другим материальным признакам. Цель – максимальное сближение цены объекта с запросами рынка, информация о котором исчерпывающе доступна оценщику. Подход опирается на последствия взаимовлияния предложения и спроса в рассматриваемом рыночном сегменте, в определенный отрезок времени, сложившихся независимо от индивидуального мнения участников сделок.

Результаты экспертизы достаточно точны, понимаемы для заказчика своей обоснованностью. Как следствие, сравнительный подход в оценке недвижимости применяется даже при отсутствии достаточной исходной информации, малочисленности потенциальных аналогий, что на фоне невозможности точности конечного результата приводит к определению примерного диапазона стоимостей для оцениваемого объекта. Ввиду точности, помимо непосредственного назначения, указанная методика применяется, например, для получения данных об арендной ставке и т.д.

Условия для использования сравнительного подхода в оценке недвижимости

Для достижения точности оценки оцениваемый недвижимый объект не должен отличаться уникальностью, внешние факторы сделок и выбранные аналоги должны быть сравнимы, а информация обо всех нюансах сделок – полной. На точность также влияет наличие развитого рынка недвижимости: если квартиры не строятся и не продаются, то цена будет крайне субъективной. Открытость рынка, так как стороны действуют исходя из собственной воли, разумно, а на их решения не влияют чрезвычайные обстоятельства. Необходима доступность сведений о ранее совершенных сделках и их сосредоточение в базе данных, например, риэлтерского агентства или оценочной конторы.

При сравнительном подходе ярко появляется концепция рационального выбора, где целью субъекта всегда являются оптимизация издержек, недопущение упущенной выгоды. На практике это ведет к тому, что покупатель не осуществит покупку за сумму, большую, чем подобная ей недвижимость может быть куплена либо же возведена (с учетом затрачиваемого времени).

Оценщик при сравнительном подходе в оценке недвижимости ищет параметры, сказывающиеся на уровне спроса и предложения, их изменения и как они влияют на стоимость. Учитывается и наличие у сравниваемых объектов дополнительных элементов, которые значимы для покупателя и продавца в планируемой или уже совершенной сделках.

Как работает сравнительный подход?

Процесс его применения условно подразделяется на четыре этапа: 1. Сперва анализируется состояние и прогнозы движения рынка – с выделением максимально ему соответствующих и реализованных относительно недавно возможных аналогов. 2. Далее изучаются данные по объектам-аналогам – с сопоставлением их с объектом оценки. 3. Затем оцениваются выявленные между сравниваемыми объектами отличия – с определением того, насколько эти отличия ценообразующие, с последующей корректировкой стоимости. 4. На последнем этапе цены аналогов согласуются между собой, делается вывод о рыночной цене.

В чем ценность сравнительного подхода?

Применяя сравнительный подход в оценке недвижимости, специалист исходит из данных о заключенных в обозримом прошлом сделках с похожими объектами на рынке, сопоставляет оцениваемое недвижимое имущество с его аналогиями. Лучшие результаты при этом достигаются только на широком рынке – при наличии достоверных данных о ценах покупки объектов или запрашиваемых при продажах. Как следствие, сравнительный подход оптимален при оценке квартир, что определяется огромным числом количества сделок и предложений, при их в целом выраженной однотипности, что облегчает подбор аналогов.

Преимущества – его простота, статистическая обоснованность, прозрачность проводимых изменений и дополнений к стоимости, а также общая востребованность результатов при других вариантах оценки. Минусы – применение невозможно тогда, когда нет массовости рынка, отсутствуют данные для сравнения, требуется внесение неопределенного числа поправок, что с ростом их количества оказывает влияние на точность выводов, а также его обоснование на уже состоявшихся событиях, что не позволяет учитывать будущие ожидания.

Специалисты нашей оценочной компании прекрасно справятся с практическим применением сравнительного подхода в оценке недвижимости. Можете не сомневаться в точности данных, в их логичности и последовательности. Обращайтесь, ждем вас!


Рейтинг@Mail.ru