8(495)532-54-43
+7(925)376-13-45

(круглосуточно)

Затратный подход в оценке недвижимости

В настоящее время вопросы, связанные с недвижимостью, являются актуальными в любой сфере, потому что она являются основой не только экономической деятельности, но и социально-культурной. Развитие специфичного рынка недвижимого имущества имеет едва ли не коренное значение для юридических и физических лиц, играет большую роль в сфере инвестирования и кредитования. Сегодня используется несколько методик для оценки недвижимого имущества, в этой статье будет рассмотрен затратный подход.

Основная суть затратного подхода в оценке недвижимости

Метод этот можно объяснить как подход, при котором плата за определенный объект не больше стоимости его возведения по новым ценам. Исходя из определения, можно сделать вывод, что он больше всего оправдывает себя при сделках с новыми объектами. Формула подхода заключается в разности между стоимостью всего воспроизводства объекта и суммой износов, после к этой величине прибавляют реальную цену участка земли.

Стоимость всего воспроизводства объекта часто меняют на стоимость замещения. Стоит пояснить эти два значения. Первое представляет собой цену строительства абсолютно идентичного объекта из тех же материалов, но с учетом затрат на данный временной промежуток. Второй же являет собой стоимость строительства похожего объекта по своему назначению, но уже с использованием современных материалов.

Для чего используется затратный подход в оценке недвижимости?

  1. Во-первых, для того чтобы принять максимально верное решение при воспроизведении пристройки или какой-либо реконструкции, то есть он является методом определения экономической целесообразности определенного строительства.
  2. Во-вторых, подход может стать вектором определения количества построек, а также используется для избегания избыточности.
  3. В-третьих, он может являться аргументом при определении плана инвестирования, его технико-экономическим элементом.
  4. В-четвертых, затратный подход в оценке недвижимости необходим при экспертизе страхования или для налогообложения, после каких-либо стихийных бедствий, для определения целесообразности реконструкции зданий, а также нужного вида использования конкретного участка.

Однако в нем есть и ряд минусов, среди которых огромные трудности с определением износа, особенно – если речь идет об объекте возрастом старше 10 лет, также подход не может отразить варианты прогнозируемого дохода.

Этапы затратного подхода

Затратный подход в оценке недвижимости реализуется в несколько стадий:

  1. Полный осмотр определенного строительного объекта + анализ и систематизация всей имеющейся документации (на данном этапе анализируются всевозможные отчеты, сметы и прочие документы).
  2. Составление и определение суммы полного воспроизводства или суммы замещения (определение первого «слагаемого» в формуле расчета затратного подхода).
  3. Определение износа всех видов – физического, внешнего и функционального.
  4. Расчет всего износа, исходя из суммы полного воспроизводства – в целях определения стоимости зданий/сооружений.
  5. Определение стоимости конкретного участка земли с учетом затрат на его благоустройство.
  6. Определение и расчет единой оценки имущества, которая является суммой полной стоимости участка земли, затрат на его благоустройство и цены зданий/сооружений.

Стоит отметить, что точность затратного подхода в оценке недвижимости и его достоверность напрямую зависят от стоимости зданий. При этом нужно правильно и максимально близко определить стоимость износа, а также провести сравнительный анализ земли. Сегодня покупатель превосходно информирован о предложениях различных строительных компаний, как следствие, не будет платить более той цены, за какую может купить аналогичный объект недвижимости.

Благодаря этому в сложных условиях рыночной экономики такой подход можно назвать наиболее предпочтительным, но только для относительно новых зданий, так как он является необходимым показателем развития экономики – как предприятия в частности, так и рынка в целом.

Осуществить оценку недвижимости по затратному подходу смогут оценщики нашей организации. Предварительно проконсультировавшись с клиентом, они максимально точно определят стоимость недвижимого имущества, взяв в учет и ключевые его особенности, и невзрачные мелочи. Обращайтесь, ждем вас!


Рейтинг@Mail.ru