8(495)532-54-43
+7(925)376-13-45

(круглосуточно)

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка

Статистические исследования – полезная вещь, когда в них есть смысл и потребность. Однако не стоит забывать, что все статистические данные – относительны, и предполагают индивидуальную коррекцию. Например: средняя продолжительность жизни в стране – около 70 лет. Это совершенно не значит, что человек застрахован от смерти до этого возраста или обречен умереть по достижении 70 лет. Наша жизнь не зависит от статистики, а вот статистика зависит от нас и наших действий напрямую.

Проведение независимой оценки недвижимости – единственный способ получить правдивую информацию

Не стоит мириться со средними статистическими данными: их надо выгодно использовать, либо оспаривать – особенно те, которые могут осложнить нашу жизнь или нанести ущерб. В большей мере это касается материальной стороны нашей жизни и попыток чиновников «усреднить» некоторые понятия, увеличивая тем самым выгоду государства. Проведение независимой оценки собственности в этом случае поможет пресечь такие попытки и сократить расходы денежных средств.

Подобная практика «усреднения» применяется и в отношении частной собственности граждан: необоснованное занижение стоимости недвижимости происходит, если государство приобретает ее, завышение – при продаже частным лицам, или же установлении налоговой ставки на недвижимость. Оспаривание кадастровой стоимости участка является одним из действенных способов борьбы с такого рода махинациями.

Чтобы спорить, нужно понимать суть: оспаривание кадастровой стоимости земельных участков

Чтобы добиться адекватной оценки участка земли, находящегося в собственности, изменения соответствующих данных в государственной базе – необходимо знать реальную стоимость недвижимости (в этом поможет проведение независимой оценки участка земли), а также иметь представление о процессе государственной кадастровой оценки.

Государственная оценка проводится с применением практикуемого во всем мире метода массовой оценки – это единственный способ достаточно быстро получить данные для определения налоговой ставки на недвижимость. Основной принцип данной методики – унификация всех объектов определенного района по некоторым общим признакам для оценки участка земли и расчета его среднестатистической стоимости. В данном случае используется один из вариантов формирования рыночной цены объектов недвижимости – возможность наилучшего и наиболее эффективного целевого использования, с учетом месторасположения: на него ориентируются, выполняя расчеты среднестатистической цены этих объектов.

По результату расчетов выставляется кадастровая стоимость объекта недвижимости, которая фиксируется на карте Кадастра РФ и служит для установления величины взимаемого земельного налога. Таким образом, все объекты, имеющие свой кадастровый номер, приобретают фиксированную государством цену по Кадастру. Причем периодичность кадастровой оценки зависит от местонахождения объекта и варьируется от 2 до 5 лет. В связи с данными обстоятельствами, при несогласии с государственной оценочной экспертизой, кадастровую стоимость участка земли оспаривают в суде.

Необходимость оспаривания

В определении цены участков по Кадастру в большей степени нуждаются государственные органы: для расчета суммы взимаемых налогов и арендной платы за пользование государственными землями, цены земли в случае выкупа из государственной собственности. Кроме того, кадастровая стоимость земельного участка используется при необходимости выкупа муниципальными органами участков земли у владельцев в случае возникновения государственной потребности.

Очень часто государственная стоимость земельного участка в разы превышает его цену на рынке – и такое положение дел не выгодно землевладельцу. Отличным выходом для собственника здесь будет понизить государственную стоимость участка.

Следует заметить, что кадастровая оценка недвижимости не всегда отражает действительную картину, так как при использовании массового метода невозможно учесть все различия в характеристиках объектов. Здесь возникает парадокс, и мы попробуем подробней разобрать данную «задачу»:

Дано: множество объектов одной местности, находящихся в различных степенях освоения и имеющих достаточно большую градацию различий по характеристикам. Государство, проводя кадастровую оценку массовым методом, берет в расчет всего несколько объектов, выбранных на свое усмотрение. В результате получается среднестатистическая модель, имеющая стоимость единицы площади, принимаемой за эталон.
Среди множества объектов, подвергшихся оценке массовым методом, но не вошедших в число избранных, имеется два объекта: назовем их X и Y.
У объекта X имеются некоторые преимущества по сравнению с эталоном данной местности, поэтому его реальная рыночная стоимость гораздо больше эталонной. Отсюда получается – по Кадастру объект X имеет цену ниже своей реальной стоимости.
Объект Y напротив, уступает в сравнении с эталоном  по наличию преимуществ, и его реальная цена на рынке невысока по сравнению с эталоном. Отсюда вывод: цена объекта Y по Кадастру дороже, чем его реальная стоимость.

Вопрос: Кто из владельцев объектов X и Y больше доволен результатами кадастровой оценки? И что делать другому владельцу в такой ситуации?

Ответ: Конечно же – владелец объекта X. А владельцу объекта Y, не теряя времени зря, заняться его переоценкой.

При использовании массового метода для проведения государственной оценки земельных участков, невозможно учесть достаточно большую амплитуду различий в характеристиках объектов и степени их освоения. Усредненное значение, принимаемое за эталон, предполагает:

  • наличие объектов, имеющих целый ряд преимуществ над эталонным значением – в этом случае можно говорить о занижении кадастровой стоимости;
  • наличие объектов, не имеющих даже требуемых эталонных характеристик (не говоря о преимуществах) – здесь уже можно говорить о завышении стоимости земельного участка по Кадастру.

Нелишним будет напомнить, что кадастровую стоимость участка можно оспорить в случае, если результаты определения данной стоимости каким-то образом нарушают права землевладельца.

И если собственник удостоверился с помощью проведения независимой оценки в завышении кадастровой стоимости принадлежащей ему земли и расположенных на ней строений, а соответственно – завышении земельного и имущественного налога, – он вправе оспорить кадастровую стоимость земельного участка.

Пакет документов для оспаривания кадастровой стоимости участка

По вопросам оспаривания в суде кадастровой стоимости земельного участка следует обращаться в экспертную компанию, обладающую опытом в проведении такого рода экспертиз. В этом случае вероятность положительного решения повышается в несколько раз. К тому же, обращаясь в надежную оценочную компанию, можно быть уверенным в качестве проведения независимой оценки и легитимности всех документов, выполненных, либо предоставленных ее специалистами.

Удобство проведения независимой оценки квалифицированными специалистами оценочной компании заключается еще и в экономии времени, потраченного на формирование пакета документов, необходимого для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка - как правило, компании, имеющие большой опыт, знают все тонкости прохождения бюрократических преград и обращения в различные инстанции.

Для проведения независимой оценки участка земли, владелец представляет пакет, состоящий из заверенных копий документов:

  • Любые официальные бумаги, устанавливающие права на пользование землей – свидетельство о собственности, договор купли участка либо договор его аренды (с приложениями);
  • Кадастровые документы участка (паспорт и ситуационный план);
  • Документы и техпаспорта на строения (если таковые имеются).

Все остальные официальные бумаги для проведения данной процедуры, будут предоставлены компанией, проводящей оценку: отчет о независимой оценке участка и положительное заключение от саморегулируемой организации (СРО), в которой состоит оценщик. Необходимо сказать, что от качества работы оценочной компании и квалификационных документов ее сотрудников зависит быстрое получение заключения СРО, подтверждающего качество и правомерность оценочной экспертизы.

И если Вы цените свое время и деньги – обращайтесь в нашу компанию, ведь опыт наших оценщиков, наработанный годами успешной практики и индивидуальный подход к каждому клиенту поможет решить даже самые сложные задачи связанные с оценочной деятельностью!

Похожие статьи:


Рейтинг@Mail.ru